2019年12月10日,北京——随着利好政策的陆续出台和市场大环境的优化,中国科技企业正逐步从市场追随者发展为行业领军者,其对办公空间的需求也随之增长。仲量联行(纽交所代码:JLL)预测,2020年底一线城市甲级办公楼新增需求中,科技企业的占比将达到27%。
仲量联行最新发布的《办公楼市场 X 科技企业》研究报告对科技企业的办公空间需求特性进行了深度分析和趋势展望,为科技企业的不动产策略制定提供了参考,亦为房地产市场的不同参与者在此科技红利下如何准确把握市场风向带来了诸多有价值的借鉴。
仲量联行中国区商业地产部总监张静表示:“在全国层面,科技全产业链的构建以及传统行业对科技创新能力的投资带动了这一产业办公需求的全面增长;在城市层面,科技龙头企业开启战略性扩张,突破北京、上海、深圳、杭州和广州等传统科技中心城市,催生了更多对二线城市的办公需求。”
市场扩张和成本控制是科技企业选址决策的优先考量要素。报告通过结合市场驱动因素和成本驱动因素,搭建科技企业不动产选址模型,解读了不同科技企业的差异性选址偏好。以城市选址为例,科技企业在设立总部和分公司时,主要依据市场驱动因素的表现来选择城市;而当科技企业进行规模化扩张或部署后台部门时,成本驱动因素成为了其决策重心。
仲量联行华东区研究部总监黄璐指出:“科技企业不动产选址模型不仅适用于城市布局,亦可根据企业的各自特性通过调整参数指标应用到城市内部的板块选址中。根据科技企业发展阶段的不同,对市场和成本驱动因素施加不同的权重,有助于制定高效灵活的办公布局和选址决策,从而更有效地推动其商业战略及目标的实现。”
此次研究通过对全国110多家科技企业的办公空间需求调研——其中覆盖芯片开发、5G等深科技企业以及互联网平台和游戏开发企业,发掘出科技企业在初创型、成长型、成熟型三个阶段的不动产需求与策略特征。
在初创时期科技企业不动产决策优先考虑灵活性,更青睐选择短期租约、以及可以“即租即用”的办公空间。
到了成长期,科技企业更注重保持发展速度,保证企业竞争优势和品质升级对这一阶段科技企业调整办公空间策略的重要性开始提升。
当科技企业步入成熟阶段,整合办公空间及新设研发中心的需求显著提升,同时出于自用需求,选择自行购置物业或购置土地自建办公楼的比例也大幅增加。
“唯快不破、自我颠覆”是科技类企业的显著特征。快速经历初创期、成长期和成熟期决定了科技类企业在这三个阶段对于不动产需求的不断演变。无论是运用以未来为导向的系统化不动产策略还是通过数字驱动的决策流程,满足对于“快”的需求将成为科技类企业关注的重点。科技类企业可以通过优化不动产策略来支持公司的战略发展。
仲量联行中国区研究部总监姚耀表示:“科技类企业有着独特的对于各类型办公物业的多元化混合需求。同时,科技类企业由市场及成本驱动的全国布局正在深刻地影响着中国办公楼市场的需求格局。对于拥有跨城市、跨类型资产组合的房地产业主来说,需要考虑迎合大势,为科技类企业提供综合性解决方案。”
